Asuntosijoittajan verotus

Kuinka asuntosijoittamista verotetaan?

Asuntosijoittajan tulo muodostuu vuokratulosta ja asunnon myyntivoitosta. Tulosta asuntosijoittaja maksaa pääomatuloveron, joka on 30 prosenttia, jos vuotuinen pääomatulo on alle 30 000 euroa ja 34 % 30 000 euron ylittävältä osalta.

Jos siis asuntosijoittaja saa vuokratuloa 10 000 euroa, maksaa hän 3 000 euroa veroa ja nettotuloa jää 7 000 euroa. Vero on asuntosijoittajalle merkittävä tuloa vähentävä kulu. Siksi asuntosijoittajan on tärkeä tietää, mitkä kulut ovat verotuksessa vähennyskelpoisia. Jos näitä ei muista vähentää, voi pahimmassa tapauksessa käydä niin, että asuntosijoittajan nettotulo on joinain vuosina negatiivinen.

Verottajan ohje on, että pääomatuloista voi vähentää kulut, jotka ovat syntyneet pääomatulojen hankkimisesta tai säilyttämisestä. Kulujen täytyy liittyä tulojen hankkimiseen, esimerkiksi sijoitustoimintaan.

Lainojen korot

Lainan korot voi vähentää verotuksessa, jos lainalla on ostettu asunto, josta saa vuokratuloa.

Tavanomaiset vuokraustoiminnan menot

Verottajan ohjeen mukaan vuokratulosta suoraan vähennettäviä menoja ovat:

  • hoitovastikkeet

  • pääoma- ja rahoitusvastikkeet

  • vesi-, jätevesi-, tie-, sähkö- ja lämpömaksut

  • kiinteistön vakuutusmaksut

  • kiinteistövero

  • vuosikorjausmenot

  • vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot, esimerkiksi vuokranvälityspalkkio ja puhelinkulut

  • vuokraustoiminnasta johtuvat asianajo- ja oikeudenkäyntimenot, jotka liittyvät esimerkiksi vuokran perintään, vuokrasopimuksen irtisanomiseen tai vuokralaisen häätämiseen

  • vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista johtuneet menot

  • vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneet menot (muut kuin korkomenot), esimerkiksi luotonvarausprovisio, järjestelypalkkio ja toimitusmaksu

Poisto

Vaadittaessa vuokratulosta vähennetään myös kiinteistöllä olevan rakennuksen hankintamenosta ja siihen lisättävistä perusparannusmenoista sekä osakehuoneiston perusparannusmenoista tehtävä poisto. Poistoa ei voi tehdä asunto-osakkeiden hankintamenosta, mutta kiinteistön rakennuksen hankintamenosta voi. Kiinteistösijoittajan kannattaa perehtyä tarkemmin poiston määrään ja vähennysperiaatteisiin verottajan sivuilla.

Matkakustannukset

Vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista aiheutuneet menot ovat vähennyskelpoisia menoja vuokratuloista. Vuokraustoimintaan liittyviä matkoja voivat olla esimerkiksi esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat.

Kalusteet ja kodinkoneet

Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenot vähennetään joko vuosimenoina tai poistoina. Kalusteen ja kodinkoneen hankintameno vähennetään lähtökohtaisesti poistoina, jos sen todennäköinen taloudellinen käyttöaika on yli kolme vuotta. Hankintamenon voi kuitenkin vähentää vuosimenona, jos kalusteen tai kodinkoneen hankintameno on enintään 1.000 euroa.

Kalustevähennys

Kalustetulla asunnolla tarkoitetaan asuntoa, jossa ovat vähintään normaaliin elämiseen tarvittavat huonekalut ja kodinkoneet. Kalustettua asuntoa vuokrattaessa verovelvollinen voi tehdä vähennyksen joko kaavamaisesti tai todellisten menojen suuruisena. Kalustevähennys on yksiöissä ja kaksioissa 40 euroa kuukaudessa ja sitä suuremmissa 60 euroa kuukaudessa.

Vuosikorjaus vai perusparannus?

Vuokratulosta voidaan vähentää asunnon kunnon ylläpitämiseksi suoritetut vuosikorjausmenot. Vuosikorjauksesta on kyse muun muassa seuraavissa tilanteissa:

  • lattiamateriaali vaihdetaan vastaavan tasoiseen lattiamateriaaliin

  • seinät maalataan tai tapetoidaan

  • keittiön kaapit uusitaan

  • ikkunat tai ovet uusitaan.

Perusparannusta ovat omaisuuden laajennus-, muutos-, uudistus- ja muut vastaavat toimenpiteet. Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta siten, että perusparannuksessa rakennusta laajennetaan tai muutetaan tasokkaammaksi. Perusparannusmenot lisätään tilanteesta riippuen rakennuksen tai huoneiston poistamattomaan hankintamenoon tai vähennetään poistoina vuokratulosta. Oman työn osuus ei ole vähennyskelpoista missään tilanteessa.

Muista vielä nämä

  • Säilytä tulonhankkimiskuluja koskevat kuitit ja tositteet 6 vuotta verovuoden päättymisestä lukien.

  • Tositteet omaisuuden hankinta- ja perusparannusmenoista kannattaa säilyttää pidempäänkin. Tositteita voidaan tarvita tulevaisuudessa, jos lasketaan omaisuuden myymisestä syntyvää luovutusvoittoa tai -tappiota.

  • Jos omistat sijoitusasunnon puoliksi esimerkiksi puolisosi kanssa, myös vuokratulon hankkimisesta aiheutuneet menot vähennetään puoliksi kummallakin omistajalla.