Asuntosijoittaminen - Suoraan asuntoihin vai kiinteistösijoitusyhtiön kautta?

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen kiinnostaa ja on hyvä tapa aloittaa sijoittaminen. Asuntoihin ja kiinteistöihin voi sijoittaa joko suoraan tai sijoittamalla kiinteistösijoitusyhtiön osakkeisiin. Molemmissa on puolensa.

Asuntosijoittamisessa tuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon mahdollisesta arvonnoususta. Vanhojen asuntojen keskimääräinen nettovuokratuotto on noin 4 %. Nettovuokratuotto on vuokra vähennettynä kuluilla.  Vuokratuotto on alhaisempi pääkaupunkiseudulla, jossa asuntojen hinnat ovat korkeammat. Arvonnousun potentiaali riippuu kohteesta ja sijainnista. Helsingissä arvostetuilla sijainneilla asuntojen hinnat ovat nousseet. Muualla Suomessa on alueita, joissa asuntojen hinnat ovat laskeneet, vaikka eletään noususuhdannetta. Asuntosijoittamisessa varmempi tuotonlähde on siten vuokratuotto.

Ensimmäiset asunnot ovat aina tuottavimpia, jos omalle työlle ei laske hintaa. Jatkossa joutuu osan tehtävistä ulkoistamaan, jolloin kustannukset nousevat ja tuotto laskee.

Huomioi tuottolaskelmassa myös vuokraustoiminnan kustannukset

Sijoitusasuntoja markkinoidaan tyypillisesti vuokratuotolla hoitovastikkeen jälkeen. Usein luvataan 8% vuokratuottoa, jolloin laskennassa ei ole välttämättä huomioitu muita kustannuksia. Kustannuksia ovat esimerkiksi keskimääräiset korjauskulut seuraavalle 10 vuodelle tai vuokraustoiminnan kustannukset.

Jos sijoitusasuntoja on muutama, niin kaiken voikin hoitaa itse. Vuokraukset, sopimukset, remontit jne. Nyrkkisääntönä voi pitää, että kymmenessä sijoitusasunnossa menee raja, jonka jälkeen kaiken asuntoihin liittyvän toiminnan hoitaminen itsenäisesti vaikeutuu. Myös omalle työlle on laskettava arvo.

Kultainen neuvo asuntosijoittajalle on: ”Pidä aina puskuri yllättävien tilanteiden varalle.” Tällöin oma taloudellinen tilanne ja jaksaminen eivät vaarannu. Alla lista yllättävistä tilanteista, jotka väistämättä tulevat asuntosijoittajan eteen jossain vaiheessa sijoitusuraa.

  • Vuokratulon keskeytyminen. Voi olla pitkä prosessi saada vuokralainen ulos.

  • Yllätys asunnon kunnosta vuokralaisen jälkeen

  • Vuokralainen purkanut kotivakuutuksen heti, kun vuokrasopimus tehty. Remontti pitää hoitaa itse ja kulut periä vuokralaiselta.

  • Vuokranantajalla kannattaa olla omat vakuutukset. Näistä aiheutuu kuluja.

  • Uuden vuokralaisen etsiminen, tästä aiheutuvat kustannukset ja aika

  • Taloyhtiöön kohdistuva ilkivalta ja yllättävät remontit taloyhtiössä

  • Vesivahingot omassa tai naapurin asunnossa (Jos naapurin vuokralaisella ei ole vakuutusta, voit joutua maksamaan kustannukset itse)

  • Asunnon kiinteän kalusteen rikkoutuminen (jääkaappi, pakastin)

Miksi ostaa kiinteistösijoitusyhtiön osakkeita?

Hyvä vaihtoehto asuntosijoittamiselle. Helpompi, koska sijoittajan ei tarvitse huolehtia käytännön asioista.

Kiinteistösijoitusyhtiön osakkeista tuotto muodostaa kiinteistöjen/asuntojen mahdollisesta arvonnoususta ja vuokratuotosta. Helsingin pörssissä kiinteistösijoitusyhtiöitä ovat mm. sijoitusasuntoihin keskittynyt Kojamo ja kauppakeskuksiin keskittynyt Citycon. Listaamattomien listalla on kasvuhakuinen Huhtanen Capital, jonka osakkeita voi ostaa Privanetin kautta.

Miten sijoittaa asuntoihin ja kiinteistösijoitusyhtiöihin?

Sijoittajan kannattaa ajatella asuntosijoittamista portfoliona. Ota hyöty irti asuntosijoittamisen eri muodoista ja hajauta riskit.

  • Hyödynnä oma ajankäyttö.

  • Hae vuokratuottoa ja arvonnousupotentiaalia sijoitusasunnoista.

  • Hae osinkotuottoa listatuista kiinteistösijoitusyhtiöistä

  • Hae arvonnousua ja tulevaa osinkotuottoa listaamattomista kiinteistösijoitusyhtiöistä

  • Mieti, miten haluat jakaa asuntosijoitusvarallisuutesi eri sijoitusvaihtoehtojen kesken.

kiinteistosijoitussalkku.png