Korjauskulujen vaikutus asunnon tuottoon

Asuntosijoittaja, älä unohda korjauskulujen vaikutusta asunnon tuottoon

Asuntosijoittajan kokonaistuotto muodostuu vuokratuotosta ja asunnon arvonmuutoksesta. Korjauskulut (vuosikorjaukset) ja erityisesti peruskorjauksesta aiheutuvat kustannukset vaikuttavat asunnon kokonaistuottoon. Vanhemmissa kerrostaloissa korjauskuluilla on merkittävä vaikutus kokonaistuottoon, joten korjauskuluihin on syytä kiinnittää aina huomiota sijoituspäätöstä tehdessä.

Järkevä remontointi tuo lisäarvoa

Korjausten ja peruskorjausten osalta kysymys on ensisijaisesti siitä, millä tavalla korjaukset vaikuttavat kohteen arvoon. Toteutetaanko peruskorjaukset niin, että niillä on käytettyä rahamäärää vastaava vaikutus asunnon hintaan? Nostaako esimerkiksi 1 200 eur/m2 putkiremontti käytetyn rahamäärän verran asunnon arvoa? Jos näin ei käy, kannattako lainkaan korjata vai korjataanko vain akuutit viat?

Vuokralaisen näkökulmasta sillä, onko taloyhtiön putket saneerattu, ei juurikaan liene suoraan vaikutusta siihen, millaista vuokraa kohteesta ollaan valmiita maksamaan, jos asunto muutoin on kelvollinen. Pitkään peruskorjausta odottaneet kiinteistöt yleensä kyllä erottuvat ympäristöstään, ja sitä kautta niiden imago vuokrakohteenakin heikkenee ajan myötä. Tämä vaikuttaa luonnollisesti vuokrausmarkkinassa kiinnostavuutta ja vuokratasoa alentavana tekijänä, vaikka asunto sinänsä olisi hyvä.

Paljonko rahaa peruskorjauksiin?

Kysynnän ylittäessä tarjonnan saattaa käydä niin, että peruskorjaamattoman asunto-osakeyhtiön tulevia peruskorjauskustannuksia aliarvioidaan, koska kuluttajalla ei juurikaan ole kokemusta asiasta. Suomalaisilla on nimenomaan korjauskulujen osalta usein perusteetontakin optimismia. Eikä ihme, sillä usein ammattilaisetkin aliarvioivat peruskorjausten kustannustason.

Peruskorjausten kustannuksiin voidaan vaikuttaa muun muassa saneerauksen laatutasolla, tavoiteltavalla elinkaaren pidentämisajalla (uudet putket vs. sukitus) sekä saneerauksen ajankohdalla. Peruskorjausten toteuttamisen ajankohta, laajuus ja toteutustapakin vaikuttavat hankkeeseen ja sijoittajan saamaan tuottoon. Peruskorjaus on aina haastava hanke niin henkisesti kuin taloudellisesti.  Siksi sijoittajan on hyvä sijoituspäätöstä tehdessään ottaa huomioon se, millä tavalla asunto-osakeyhtiötä johdetaan. Ammattimainen hallitus ja osaava isännöitsijä asunto-osakeyhtiössä antavat hyvän perustan onnistuneelle sijoitukselle.

Asuntosijoittaja, muista nämä:

-  Huomioi laskelmissa korjauskustannukset. Mikä on vuokratuotto kaikki kulut huomioiden?

- Järkevä remontointi tuo lisäarvoa. Nostaako remontti asunnon arvoa kustannustensa verran?

- Arvioi peruskorjausten kustannukset seuraavalle 10-15 vuodelle. Huomioi laskelmissa ainakin putki-, sähkö-, julkisivu-, parveke-, ikkuna-, katto- ja hissiremonttien kustannukset, jos ne on vielä tekemättä.

- Selvitä sijoituspäätöstä tehdessäsi, millä tavalla asunto-osakeyhtiötä johdetaan.

Asuntosijoitajan vaihtoehdot

Huhtanen Capital on pieni, voimakasta kasvua hakeva, yrittäjähenkinen kiinteistösijoitusyhtiö, joka on aloittanut toimintansa yhdestä asunnosta. Matkan varrella olemme ohittaneet jo useammat sudenkuopat mitä asuntosijoittaja kohtaa, kun hajautus ei ole vielä valmis. Yhtiöllä on tällä hetkellä lähes 800 asuntoa jakaantuen kymmeniin taloyhtiöihin, jotka ovat 100% omistettuja ja osittain omistettuja. Uskomme, että olemme päässeet kokoluokkaan, jossa pystymme vaikuttamaan positiivisesti peruskorjaushankkeisiin tuomalla niihin sijoittaja näkökulman.

Kiinnostuitko? Lue lisää miten voit ostaa Huhtanen Capitalin osakkeita.

http://www.huhtanencapital.com/tietoa-osakkeesta/