Asuntosijoittamisen riskit

Mihin riskeihin asuntosijoittajan tulee varautua?

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut Suomessa huimasti 2000-luvun alkuvuosista, ja sijoitustoiminta on muuttunut yhä ammattimaisemmaksi. Samalla asuntojen hinnat, etenkin pääkaupunkiseudulla, ovat nousseet ja vuokratuotto-%:it laskeneet. Korkotaso on ollut jo pitkään matalalla tasolla. Lisäksi mm. asumistukimenot ovat nousseet yli kaksinkertaiseksi vuosituhannen alkuun verrattuna edesauttaen asuntosijoittajia.

Viimeisen kahden vuosikymmenen hyvien tuottojen jälkeen on syytä varautua myös mahdollisiin vastatuuliin tulevaisuudessa. Riskeihin kannattaa varautua ennakkoon, niin ne eivät aiheuta ongelmia. Mihin markkinariskeihin asuntosijoittajan tulisi varautua?

1. Talouskasvun hidastuminen

Muistatko vielä 1990-luvun laman ja vuoden 2008 finanssikriisin vaikutukset asuntomarkkinoilla? Taloussuhdanne on edennyt jälleen pitkälle, joten talouskasvun mahdollinen hidastuminen lähivuosina ei pitäisi tulla yllätyksenä sijoittajille.

Asuntomarkkinoille laskusuhdanne heijastuu niin yritysten kuin yksityishenkilöiden oman talouden ja vuokranmaksukyvyn heikentymisenä sekä asuntojen kysynnän laskuna. Tällöin asuntojen myyntiajat pitenevät. Myös asuntojen hinnat voivat laskea, vaikka sitä ei pidetäkään Suomessa erityisen todennäköisenä.

2. Rahoitusympäristön kiristyminen

Taloussuhdanteen heikentymiseen liittyy usein myös rahoitusympäristön kiristyminen. Lainojen korkomarginaalit kasvavat ja lainaa myönnetään aiempaa nihkeämmin korkeimmilla vakuusvaatimuksilla.

Oletko miettinyt, miten asunto- ja remonttilainojen korkojen nousu tai vakuusvaatimusten kasvu näkyisivät omassa asuntosijoitussalkussasi? Usein suorissa asuntosijoituksissa suurimmassa vaaravyöhykkeessä ovat kaikkein vivutetuimmat ja asuntojen arvonnoususta riippuvaisimmat sijoittajat, joilla vuokratulot eivät riitä kattamaan asunnoista syntyviä kustannuksia. Erityisen vaikeaksi tilanne muodostuu, kun heikko taloussuhdanne osuu samanaikaisesti oman talouden takapakkien ja asunnoista syntyvien ennakoimattomien lisäkulujen kanssa. Voi olla, että ulkopuolista rahoitusta on tässä tilanteessa vaikea saada yllättäviin asuntomenoihin.

3. Korkojen nousu

Keskimääräinen 6 kk Euribor oli 3,4 % vuosina 1999-2008. Finanssikriisin jälkeen Euroopassa on eletty nollakorkojen aikaa jo 10 vuotta. Mikäli talouskehitys jatkuu positiivisena, korot alkavat hitaasti nousta vuosina 2019-2020.

Moni uusi asuntosijoittaja on elänyt koko sijoitusuransa ajan matalan korkotason ympäristössä, eikä kunnollista käsitystä korkotason vaikutuksesta oman salkun tuottoihin ole. Asuntosijoittajan kannattaakin laskea, paljonko 1-2 %-yksikön koronnousu aiheuttaa lisäkuluja.

Korkotason nousu näkyisi henkilökohtaisesti otettujen pankkilainojen lisäksi myös esimerkiksi kiinteistösijoitusyhtiöiden korkokuluissa ja taloyhtiölainoissa rahoitusvastikkeen nousuna. Suorien vaikutusten ohella korkotason nousu voisi näkyä myös yleisessä vuokratasossa sekä myytävien asuntojen kysynnässä ja asuntojen arvossa.

4. Lainsäädännön muutokset

Talouden, rahoituksen ja korkojen ylä- ja alamäkien ohella asuntosijoittaja on alttiina lainsäätäjien oikuille. Esimerkiksi viime vuosina keskustelua on herättänyt asumistukikustannusten kasvu, taloyhtiölainat, velkaantumisen kasvu, kiinteistöjen verotus ja asuntojen energiatehokkuus.

Asumistukien leikkaukset vaikuttaisivat voimakkaimmin pienituloisten vuokralaisten vuokranmaksukykyyn, mikä näkyisi erityisesti pienten asuntojen vuokratuotoissa. Taloyhtiölainojen tai laajemmin velkaantumisen rajoittaminen lainsäädännön keinoin kiristäisi asuntosijoittajien rahoitusmahdollisuuksia ja hidastaisi asuntokauppaa. Kiinteistöverotuksen kasvu kasvattaisi asuntosijoittamisen kuluja laskien nettovuokratuottoa.

Muita mahdollisia yllätyksiä asuntosijoittajalle voisivat tuottaa esimerkiksi rakentamiseen ja remontointiin liittyvien kustannusten nousu lainsäädännön muutosten tuomien uusien vaatimusten myötä vaikkapa energiatehokkuuden tai esteettömyyden osalta.

Asuntosijoittajan markkinariskien check list:

  • Pidä riittävää puskuria yllättävien tilanteiden varalta.

  • Tee laskelmat korkotason nousun vaikutuksesta talouteesi ja sijoituksiisi eri korkotasoilla.

  • Neuvottele sijoitus-, asunto- ja remonttilainat valmiiksi, jotta voit tilaisuuden tullen toimia tarvittaessa nopeasti.

  • Tee sijoitussuunnitelma asuntojen hintojen laskun varalta. Varaudutko riskeihin keventämällä asuntoriskejäsi ennen laskua, vai ostatko lisää hintojen laskiessa?

  • Hallitse hermosi, ja pysy suunnitelmassasi. Kehitä ymmärrystäsi taloussykleistä ja sijoittajapsykologiasta välttääksesi ylimääräisiä virheitä.

Asuntosijoitajan vaihtoehdot

Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeet saattavat tarjota maailmantaloudellisesti riskisessä tilanteessa erinomaisen hajautusvaihtoehdon. Useat listatut ja listamaattomat osakkeet vaihtavat tällä hetkellä omistusta alle yhtiön tasearvon, joka saattaa jossain vaiheessa korjaantua.

Huhtanen Capital on pieni, voimakasta kasvua hakeva kiinteistösijoitusyhtiö.